一、 房地產(chǎn)市場上行帶動傳統(tǒng)地產(chǎn)園林穩(wěn)健增長
園林綠化景觀作為房地產(chǎn)開發(fā)商提升產(chǎn)品價值的重要手段，成為當前開發(fā)商增加地產(chǎn)項目競爭力的重要因素，在房地產(chǎn)行業(yè)當前的市場競爭環(huán)境下，將會發(fā)揮更加突出的作用。 隨著房地產(chǎn)開發(fā)商對園林綠化景觀潛在價值認識的不斷深入以及市場的驅(qū)動，開發(fā)商對高品質(zhì)園林綠化景觀的投入不斷增加，以期充分借助園林綠化景觀展示房地產(chǎn)總體面貌和風格、促進房地產(chǎn)銷售，因此地產(chǎn)園林的市場規(guī)模不斷擴大。此外，自 2016 年以來，在積極的財政政策和寬松的貨幣政策引導下，房地產(chǎn)市場開始上行。 房地產(chǎn)銷售良好的勢頭引起補庫存需求，相應的，房地產(chǎn)開發(fā)投資也在 2016 年初結束了長期下行趨勢，觸底回升，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速由 2015 年末的同比 1%開始一路上揚， 并于 2017 年 4 月份到達 9.3%的階段性高點，并保持在 7%以上的高位運行。 商品房投資帶動新開工面積增速自 2016 年 2 月開始由負轉正并一路走高，于 2016 年 4 月達到增速 18%的階段性頂點， 2017 年住宅新開工面積依然保持 10%左右的高速增長。
房地產(chǎn)開發(fā)投資及增速情況
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房地產(chǎn)新開工面積及增速情況
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2016 年我國房地產(chǎn)投資額達到 10.26 萬億元，根據(jù)園林綠化行業(yè)經(jīng)驗，園林配套支出約占地產(chǎn)項目投資總額的 2%-4%，按照房地產(chǎn)投資額的 2%用于園林投入計算，2016 年我國地產(chǎn)園林市場容量約為 2051.61 億元，市場空間可觀。 目前，隨著國民對于人居環(huán)境品質(zhì)要求的提升，以及上游房地產(chǎn)業(yè)投資回暖， 新開工面積同比大幅增加，將帶動下游地產(chǎn)園林業(yè)務需求釋放，后續(xù)有望逐漸反映在園林企業(yè)的訂單承接與項目進度上。另一方面， 房地產(chǎn)行業(yè)在長期低增速的狀態(tài)之下，內(nèi)部競爭激烈，業(yè)績逆勢上揚的多為大型房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)集中度不斷提高、 強者愈強的態(tài)勢，受此影響， 唯有主要客戶集中于大型地產(chǎn)開發(fā)商的地產(chǎn)園林企業(yè)才能在未來保持業(yè)績較快的增長。
二、 PPP 模式大力推行，加快市政園林行業(yè)發(fā)展
1、 城鎮(zhèn)化及綠化覆蓋率仍需提升， 市政園林行業(yè)空間廣闊
改革開放以來，我國城鎮(zhèn)化進程不斷加快，截至 2016 年末，全國城鎮(zhèn)化率達到 57.35%，比 2006 年末提高 13.01 個百分點。 城鎮(zhèn)化建設極大推動了城市綠地建設， 隨著城市建成區(qū)面積的不斷擴大，建成區(qū)綠化覆蓋率穩(wěn)步上升， 2015 年末我國城市建成區(qū)面積已經(jīng)達到 5.21 萬平方公里，建成區(qū)的綠化覆蓋率為 40.12%。
我國近年城鎮(zhèn)化率水平
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我國城鎮(zhèn)化水平的推進和城市綠地覆蓋率的提升的背后， 是政府對市政園林綠化建設的不斷投入。 我國市政園林綠化建設投資從 2006 年的 429 億躍升到 2015年的 1594.7 億，十年間的年均復合增長率達到 15.71%。園林綠化投資經(jīng)歷過 2006年至 2012 年的高速發(fā)展， 2013 年開始進入年均 1600 億元的平臺期。
住人口城鎮(zhèn)化率達到 60%左右，我國城鎮(zhèn)化率未來仍有年均近 0.7%的提升空間，據(jù)此我們認為，我國城鎮(zhèn)化建設仍將保持穩(wěn)定推進的步伐， 同時伴隨人們對居住環(huán)境的要求提升，以上都將為園林綠化帶來可持續(xù)性的建設需求，相應的投資額未來也將穩(wěn)定在年均 1600-1800 億的市場規(guī)模。
2、 PPP 模式帶來政策紅利，解決行業(yè)痛點
2015 年起，政府開始在基礎設施和公共服務領域大力推廣 PPP 模式， 在此浪潮之下， 園林企業(yè)大舉介入市政 PPP 項目。 PPP 模式是公共基礎設施建設中發(fā)展起來的一種新型項目融資與實施模式，其實質(zhì)是政府通過給予私營公司長期特許經(jīng)營權和收益權來換取基礎設施加快建設及有效運營，有效促成社會資本與政府資本的合作，彌補傳統(tǒng) BT 和 BOT 模式的不足。在 PPP 項目中， 園林企業(yè)與政府部門成為聯(lián)合體，并且通過引進第三方社會資本實現(xiàn)建設資金多元化，項目資本金以外的缺口通過銀行貸款解決。這些多方參與主體聯(lián)合建立新的融資平臺，即 SPV 公司。與傳統(tǒng)模式不同，園林公司不再承擔原有的融資重任，取而代之 SPV 公司成為新的舉債主體，園林公司不僅現(xiàn)金流得到改善，且工程款結算得到保障，從而解決了資金密集、回款困難、周期長、經(jīng)營性現(xiàn)金流差等行業(yè)痛點。
PPP 模式結構關系圖
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PPP 近年來的推廣成效顯著，截至 2017 年 6月末，全國入庫項目共計 13554 個，投資額高達 16.4 萬億元，其中已簽約項目 2021個，投資額 3.3 萬億元，項目落地率 34.2%，比上月提升 0.2 個百分點。
全國 PPP 入庫項目投資額（萬億元）
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全國 PPP 入庫項目落地率（%）
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究其原因，政府從債務方轉變成為權益方，態(tài)度更加積極，行政資源也更加向項目傾斜，在一定程度上起到轉變政府職能，激發(fā)市場活力，提升公共服務質(zhì)量和效率的作用。 2017 年 7 月 21 日，國務院發(fā)布《基礎設施和公共服務領域政府和社會資本合作條例》，標志著 PPP 立法工作有了實質(zhì)性推進。條例從法律層面給 PPP各方參與者的保障有助于 PPP 項目模式的進一步推進和順利落地，園林 PPP 行業(yè)將借此迎來重大發(fā)展機遇。
三、 PPP 助推生態(tài)環(huán)保及文旅建設， 開辟行業(yè)新藍海
1、 海綿城市 PPP 成為未來城市發(fā)展趨勢
海綿城市是指通過加強城市規(guī)劃建設管理， 充分發(fā)揮建筑、道路和綠地、水系等生態(tài)系統(tǒng)對雨水的吸納、蓄滲和緩釋作用，有效控制雨水徑流，實現(xiàn)自然積存、自然滲透、自然凈化的城市發(fā)展方式。 相比于過去的城鎮(zhèn)化發(fā)展方式，海綿城市的建設能有效修復城市水生態(tài)、涵養(yǎng)水資源，增強城市防澇能力，提高新型城鎮(zhèn)化的質(zhì)量。 海綿城市能協(xié)調(diào)城鎮(zhèn)化與環(huán)境資源保護之間的矛盾， 實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，是今后我國城市建設的重大任務。
海綿城市示意圖及所涉及產(chǎn)業(yè)
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十三五規(guī)劃將生態(tài)文明建設和美麗中國提升到國家戰(zhàn)略高度，近兩年《新環(huán)境保護法》、《大氣污染防治行動計劃》、《水污染防治行動計劃》和《土壤污染防治行動計劃》等政策及法規(guī)， 國務院辦公廳 2015 年 10 月印發(fā)《關于推進海綿城市建設的指導意見》，部署推進海綿城市建設工作。 的持續(xù)跟進推動了生態(tài)文明建設向海綿城市的。海綿城市是一種覆蓋范圍大、涉及專業(yè)多的廣域性概念，其推廣主要是依靠頂層設計與政策推動。為了打開海綿城市建設市場，國務院、住建部及財務部相繼出臺各項政策，推動海綿城市發(fā)展、樹立建設操作標準和資金支持計劃。2015 年 10 月國務院明確了海綿城市的發(fā)展目標，即到 2020 年，城市建成區(qū) 20%以上的面積達到 70%的降雨量就地消納和利用的標準； 到 2030 年，城市建成區(qū)80%以上的面積達到目標要求。
自 2015 年起國家開始通過試點城市開展一系列帶有示范性及探索性的建設運營活動， 2015 年 4 月國家公布首批 16 個試點城市的名單， 2016 年 4 月公布第二批 14 個海綿城市試點名單。 為了推動海綿城市建設順利進行，中央財政對海綿城市建設試點給予專項資金補助， 并且鼓勵運用 PPP 模式帶動社會資本。 2017 年以來海綿城市依舊是政府工作重心， 2017 年的兩會將推進海綿城市建設寫進政府工作報告； 2017 年 3 月“2017 海綿城市規(guī)劃建設論壇”在北京舉行； 2017 年 4 月，中央財政支持地下綜合管廊、海綿城市建設試點工作現(xiàn)場會在成都召開。 此外，各地海綿城市專項規(guī)劃持續(xù)進行中，全國已有 370 個城市制定了海綿城市建設方案。
目前，海綿城市建設正在加速推進，逐步從概念層面落地到規(guī)劃、建設、投資。海綿城市試點工作開展以來，中央財政已累計撥付資金 233.4 億元；地方各級財政已投入資金 129 億元；社會資本投入約 182 億元，占比達 33％；財政部 PPP 項目庫入庫海綿城市建設項目 50 個，計劃總投資金額 1282.69 億元。海綿城市建設是一項跨領域、跨專業(yè)的綜合性工程， 其建設主要投資方向包括但不限于水污染治理，水生態(tài)修復，園林綠化建設和路面透水改造。 在此背景下，PPP 訂單往往以打包方式呈現(xiàn)， 涵蓋多項業(yè)務環(huán)節(jié)。因而，資金實力雄厚，技術過硬的龍頭企業(yè)將承接更多訂單，積極進入海綿城市新藍海。目前為止，未來 PPP模式將仍是海綿城市主要融資模式，而園林企業(yè)由市政園林向海綿城市藍海市場積極拓展亦是大勢所趨。
2、 特色小鎮(zhèn) PPP 浪潮推進城鎮(zhèn)化新模式
特色小鎮(zhèn)不同于以往鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設的概念，它是有明確產(chǎn)業(yè)地位、文化內(nèi)涵、旅游特色和一定社區(qū)功能的發(fā)展空間平臺。特色小鎮(zhèn)是按創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念，結合自身資源優(yōu)勢，挖掘產(chǎn)業(yè)特色、人文底蘊和生態(tài)稟賦，推進產(chǎn)融結合和服務管理的發(fā)展模式。特色小鎮(zhèn)的發(fā)展不僅有利于吸納周邊農(nóng)村剩余勞動力，改善村鎮(zhèn)基礎設施建設，還有利于促進特色產(chǎn)業(yè)形態(tài)發(fā)展，帶動村鎮(zhèn)經(jīng)濟社會文化協(xié)調(diào)發(fā)展。特色小鎮(zhèn)的提出為中國新時期的城鎮(zhèn)化提供了方向，有望成為中國經(jīng)濟發(fā)展的新引擎。
特色小鎮(zhèn)的內(nèi)涵
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2016 年 7 月，住建部、發(fā)改委和財政部發(fā)布《關于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》，正式提出在全國范圍內(nèi)開展特色小鎮(zhèn)培育工作，到 2020 年爭取培育 1000個左右各具特色的小鎮(zhèn)。并且支持符合條件的項目申請專項建設基金，對工作開展較好的特色小鎮(zhèn)給予適當獎勵。此后，中央各部委陸續(xù)出臺重要文件，多層次多方位地加快特色小鎮(zhèn)的推進工作。 2017 年 3 月，特色小鎮(zhèn)的概念被首次寫入政府工作報告中。
2016 年 10 月，住建部發(fā)布第一批特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建名單，共計入選 127 個小鎮(zhèn)。類型上以旅游發(fā)展型小鎮(zhèn)為主，其占比超過 50%，產(chǎn)業(yè)發(fā)展型小鎮(zhèn)次之，類型結構有待進一步改善。產(chǎn)業(yè)是特色小鎮(zhèn)的核心，因此應該從自然資源、人口結構、產(chǎn)業(yè)基礎等條件出發(fā)，因地制宜地確定小鎮(zhèn)發(fā)展的主導產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)。 只有形成真正的特色，才能賦予小鎮(zhèn)競爭優(yōu)勢。 2017 年 7 月 27 日，住建部公示第二批認定的276 個全國特色小鎮(zhèn)名單。第二批小鎮(zhèn)推薦要求更加嚴格，并要求以旅游文化為主導的小鎮(zhèn)推薦比例不超過 1/3。 第二批全國特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建名單的公布將進一步提高特色小鎮(zhèn)的市場熱度。特色小鎮(zhèn)具有投資大、周期長的特點，因此通過吸引多元化投資主體，打通政府資金、社會資本和金融機構三方融資渠道，是未來融資的重點發(fā)展方向。引入PPP 模式將大大解決特色小鎮(zhèn)建設過程中資金不足的難題。在特色小鎮(zhèn)融資中，政府起引導作用，社會資本將成為特色小鎮(zhèn)發(fā)展的主力，而金融機構將提供借貸便利。從各部委聯(lián)合多個銀行出臺支持特色小鎮(zhèn)建設的金融政策文件也可看出國家層面對推動 PPP 模式的重視。 特色小鎮(zhèn)建設中涵蓋大量生態(tài)景觀建設和生態(tài)環(huán)保內(nèi)容，乘著政策的東風，園林企業(yè)通過多方面切入，將受益于萬億級別的特色小鎮(zhèn)市場空間。而園林企業(yè)的相關資質(zhì)和運作 PPP 項目的能力將成為進入特色小鎮(zhèn)市場的核心競爭力。
